PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM QUÝ III/2025

I. CUNG – CẦU CĂN HỘ: CUỘC ĐUA MỘT CHIỀU CỦA PHÂN KHÚC HẠNG SANG

1. Nguồn Cung (Offerings)

• Khan hiếm và Lệch pha: Nguồn cung sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức thấp, chỉ khoảng 4.400 căn (gồm mở bán mới và tồn kho) theo Knight Frank, và có sự phân hóa mạnh mẽ.
• Thống lĩnh của Hạng Sang (Luxury):
  • Khoảng 57% – 60% tổng nguồn cung sơ cấp nghiêng về phân khúc Hạng Sang và Cao Cấp (giá trên $4.000/m² hoặc $\approx 96$ triệu/m²).
  • 90% rổ hàng mở bán mới có giá trên 90 triệu đồng/m² (Avison Young).
• Khu vực Trọng điểm: Nguồn cung tập trung chủ yếu tại Khu Đông TP.HCM (Thủ Đức, Nam Rạch Chiếc), nơi ghi nhận hàng loạt dự án siêu sang, đẩy mức giá lên 200 – 300 triệu/m² ở một số vị trí đắc địa.
• Vắng bóng Nhà ở Vừa túi tiền: Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, tạo ra áp lực lớn cho người mua ở thực.

2. Sức Cầu & Thanh khoản (Demand & Liquidity)

• Hồi phục ấn tượng: Tổng lượng tiêu thụ căn hộ Quý III/2025 đạt 8.253 căn, gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 54% (DKRA Group).
• Phục hồi Thanh khoản (Liquidity): Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cũ đạt 58,4%, tăng gấp đôi so với quý trước. Sự phục hồi thanh khoản không đồng đều, tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn thiện và vị trí tốt.
• Dịch chuyển ra Vùng Ven: Giá căn hộ TP.HCM tăng cao liên tục (tăng gấp 3 lần trong 10 năm, từ 31 lên 92 triệu/m²), buộc người mua ở thực (Hạng Mục 1: Hành vi & Nhu cầu) có nhu cầu nhà ở vừa túi tiền phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

II. BIẾN ĐỘNG GIÁ VÀ CÁC PHÂN KHÚC KHÁC

1. Biến Động Giá Trị Đầu Tư 

• Giá Sơ cấp tiếp tục tăng: Giá chào bán sơ cấp căn hộ bình quân TP.HCM đạt 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái (Knight Frank). Mức tăng bình quân chung của thị trường sơ cấp là 12% – 18% so với cùng kỳ.
• Giá Thứ cấp (Mua đi Bán lại) Khởi sắc: Giá thứ cấp cũng tăng 7% – 15%, cho thấy thanh khoản chung của thị trường đang cải thiện và niềm tin nhà đầu tư (Hạng Mục 7) vào khả năng tăng giá trong tương lai.
• Đất nền: Trong dài hạn 10 năm, đất nền tại khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất (384%), cho thấy đây vẫn là kênh tích lũy tài sản hàng đầu.

2. Phân khúc Văn phòng và Bán lẻ

• Văn phòng Hạng A: Tỷ lệ trống giảm nhẹ (chỉ còn 18,6%), cho thấy nhu cầu thuê tăng mạnh, đặc biệt từ ngành Logistics và IT. Xu hướng "chuyển dịch theo hướng chất lượng" (flight-to-quality) rất rõ ràng, ưu tiên các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh (Hạng Mục 6: Green Building).
• Bán lẻ: Giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,5% theo quý, phản ánh sức mua nội địa phục hồi tốt.

III. NHẬN ĐỊNH VÀ DỰ BÁO CỦA AI BĐS

1. Phân tích Dòng tiền Doanh nghiệp 

Quý III/2025 hé lộ bức tranh về dòng tiền linh hoạt của các doanh nghiệp BĐS. Nhiều đơn vị ghi nhận lãi đột biến không chỉ từ kinh doanh cốt lõi mà còn từ chuyển nhượng dự án và thoái vốn (Ví dụ: Hodeco, Vinaconex). Điều này cho thấy:

• Thanh lọc Thị trường: Quá trình tái cấu trúc thị trường đang diễn ra mạnh mẽ.
• Quan trọng của Tài chính: Khả năng quản lý dòng tiền và linh hoạt trong chuyển nhượng tài sản là chìa khóa sống còn trong giai đoạn này.

2. Dự Báo Chiến lược (Áp dụng Mô hình Chu kỳ BĐS)

Thị trường TP.HCM đang ở giai đoạn Tiền phục hồi (Early Recovery), với đặc điểm: giá tăng nhẹ, thanh khoản cải thiện nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế.

• Ngắn hạn (Quý IV/2025): Khu vực trung tâm được dự báo đón thêm khoảng 4.500 căn mới, chủ yếu là cao cấp và hạng sang, đẩy giá sơ cấp bình quân tiệm cận 100 triệu đồng/m² (Knight Frank).
• Trung hạn (2026): Sự nỗ lực tháo gỡ pháp lý sẽ là yếu tố quyết định. Nếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền được khơi thông, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phục hồi ổn định hơn. Nhà đầu tư nên tiếp tục theo dõi sát sao tiến độ hoàn thiện pháp lý và hạ tầng tại khu Đông.
• Cơ hội Đầu tư: Chúng ta nên ưu tiên đầu tư vào các tài sản có vị trí chiến lược, được hưởng lợi từ hạ tầng (như khu Đông) và có pháp lý đầy đủ. Đây là thời điểm tốt để tích lũy tài sản chiến lược với tầm nhìn dài hạn, đặc biệt là Bất động sản cao cấp đang cho thấy dấu hiệu hồi phục mạnh tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Hãy truy cập https://hava.asia để nhận báo cáo phân tích chuyên sâu về Bất động sản