THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CAO CẤP TP.HCM HỒI PHỤC VÀ ĐỊNH HÌNH MẶT BẰNG GIÁ MỚI

1. DỮ LIỆU ĐỊNH LƯỢNG: TÍN HIỆU HỒI PHỤC VÀ TĂNG TRƯỞNG GIÁ

Dữ liệu quý 3 và quý 4 năm 2025 từ các đơn vị nghiên cứu uy tín (Savills, DKRA) cho thấy sự phục hồi không chỉ dừng lại ở giao dịch mà còn ở niềm tin của nhà đầu tư.

• Tỷ lệ Hấp thụ Cải thiện: Thanh khoản thị trường căn hộ cao cấp đã cải thiện rõ rệt, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng ổn định.
• Mặt bằng Giá Sơ cấp: Giá chào bán sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục duy trì đà tăng, với mức trung bình đạt khoảng 91-95 triệu VNĐ/m² (tính cả thị trường chung). Đáng chú ý, phân khúc cao cấp (giá từ 120 triệu VNĐ/m² trở lên) và hạng sang (vượt 200 triệu VNĐ/m²) vẫn liên tục thiết lập đỉnh giá mới tại các vị trí chiến lược như Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) và Quận 1.
• Đà Tăng của Giá Thứ cấp: Giá thứ cấp (mua đi bán lại) tại các dự án đã bàn giao, đặc biệt là khu vực trung tâm và Khu Đông (Thủ Đức), cũng ghi nhận mức tăng từ 7%–15% so với quý trước, phản ánh lực cầu ở thực và đầu tư nắm giữ tài sản chất lượng.

2. PHÂN TÍCH XU HƯỚNG: CĂN CỨ VỀ NGUỒN CUNG VÀ NHU CẦU

Dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ của phân khúc cao cấp được hỗ trợ bởi hai yếu tố cốt lõi:

A. Khan hiếm Nguồn cung Lõi Trung tâm (Core CBD)

TP.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở, đặc biệt là các dự án mới tại khu vực trung tâm (Quận 1, 3, 4, Bình Thạnh). Quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cao, và quy trình cấp phép vẫn còn nhiều thách thức, khiến nguồn cung mới cực kỳ khan hiếm.

Sự khan hiếm này đảm bảo tính độc quyền của các dự án cao cấp hiện hữu. Tài sản tại khu vực lõi trung tâm trở thành nơi trú ẩn an toàn, ít bị ảnh hưởng bởi các biến động thị trường chung, với tiềm năng tăng giá vốn (Capital Gain) ổn định trong trung và dài hạn.

B. Nhu cầu Chất lượng sống và Tiêu chuẩn Quốc tế

Nhu cầu mua BĐS cao cấp hiện nay không chỉ là nơi ở mà là tuyên ngôn về phong cách sống. Người mua thuộc giới thượng lưu và chuyên gia nước ngoài đang tìm kiếm các dự án tích hợp tiêu chuẩn quốc tế:

• Wellness Real Estate: Ưu tiên các dự án có không gian xanh, tiện ích chăm sóc sức khỏe chủ động, và thiết kế đảm bảo chất lượng không khí, ánh sáng.
• PropTech & Smart Living: Hệ thống quản lý vận hành thông minh (Smart Building), an ninh đa lớp, và ứng dụng công nghệ trong mọi trải nghiệm sống đang là yếu tố bắt buộc để định giá lại tài sản.

Việc tích hợp các yếu tố công nghệ và sức khỏe đã tạo ra giá trị gia tăng thực tế, giúp các sản phẩm này dễ dàng được thị trường chấp nhận ở mức giá cao.

3. KHUYẾN NGHỊ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CHO NHÀ ĐẦU TƯ THÔNG MINH

Đối với nhà đầu tư đang quan tâm đến BĐS cao cấp tại TP.HCM, chúng ta nên tập trung vào chiến lược "Nắm giữ tài sản chất lượng (Premium Assets)":

Yếu tố Rủi ro cần theo dõi: Mặc dù thị trường đang hồi phục, nhà đầu tư vẫn cần kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý của dự án và uy tín chủ đầu tư, bởi đây là phân khúc có giá trị giao dịch lớn nhất. 

Kết luận: Phân khúc BĐS cao cấp tại trung tâm TP.HCM đã vượt qua giai đoạn điều chỉnh. Với sự hỗ trợ từ vĩ mô, pháp lý được gỡ rối, và nhu cầu sở hữu tài sản chất lượng của tầng lớp giàu có, đây là thời điểm thuận lợi để tái cơ cấu danh mục đầu tư bằng cách thêm vào các tài sản có vị trí vàng và tiêu chuẩn sống vượt trội.